Para comenzar un proceso de compraventa, existen una serie de requisitos legales que debe cumplir antes de formalizar la escritura pública.
En primer lugar, es común que en el momento en el que ha decidido el inmueble a adquirir por el comprador, proceda a realizar un depósito de reserva para entregarlo al agente inmobiliario o al abogado que esté encargado del asunto. Este depósito consiste en custodiar a la inmobiliaria, para que reserve la vivienda o local al interesado y la cantidad dependerá del valor de compraventa. En dicho contrato se reflejarán los datos personales de ambas partes, documentos acreditativos, importe de venta y resto de estipulaciones que se acuerden.
En segundo lugar, el vendedor deberá concederte una copia de la escritura notarial para comprobar la titularidad del inmueble, pues en este documento figuran los datos relativos al Registro de la Propiedad y con dicha información debes dirigirte al Registro y solicitar una nota simple informativa del inmueble, de tal manera que el comprador pueda constatar que la propiedad está libre de embargos, hipotecas, deudas, condiciones resolutorias, limitación de dominio o cualquier tipo de carga.
Una vez comprobadas las cargas en el Registro de la Propiedad, por ejemplo, si existe hipoteca, podrás valorar si te interesa subrogarte o no y, en caso de aceptar la subrogación el comprador del inmueble se convertirá en el deudor frente a la entidad financiera, de la cantidad que resta por pagar.
Otro aspecto a tener en cuenta antes de proceder a la compraventa es la cuota a pagar a la comunidad de propietarios, por ello es indispensable comprobar que todos y cada uno de los pagos de esta cuota están al día y, posteriormente, comprobar los atrasos.
Por otro lado, también debes solicitar al vendedor que te entregue el último recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), para conocer el estado de pago de este tributo.
En el contrato debe establecerse el precio del inmueble, las arras o señal y los plazos que se pacten.
En cuanto a la plusvalía (Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), ten presente que, si no existe pacto en contrario, corre a cargo del vendedor.
Una vez haya comprobado todos y cada uno de los pasos señalados, pasamos a formalizar la escritura pública de compraventa que consiste en un documento público otorgado ante notario, en el que se refleja la compraventa realizada. Este documento sostiene unos requisitos y ventajas que lo diferencia de un documento privado, pues aporta seguridad jurídica y fehaciencia, además de ser un requisito imprescindible para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad y poder garantizar así la pertenencia frente a terceros.
Otra premisa a tener en cuenta para formalizar la compraventa es la exigencia de contratar un notario, esto conlleva una serie de gastos que deberá asumir en concepto de honorarios, con independencia de los de inscripción.
Por tanto, la escritura pública se manifestará en una serie de comprobaciones que realizará el notario, como puede ser; identidad, capacidad y legitimación de comprador y vendedor. Estos requisitos proporcionarán seguridad jurídica.
En el momento antes de la firma se comprobarán:
- Datos catastrales (acreditación de la referencia catastral de la vivienda).
- Certificado de eficiencia energética.
- Cédula de habitabilidad.
- Advertencias de vicios ocultos y obligaciones fiscales. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Plusvalía Municipal etc.
- Identificación de titulares reales en caso de sociedades mercantiles.
- Revisión y estudio del pago.
- Verificación del título del vendedor.
- Constatación del estado arrendaticio de la vivienda.
- Diligencias posteriores a la compra.
Adquirido el inmueble por escritura pública, debes abonar los oportunos tributos (IVA o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) e inscribir la compra en el Registro de la Propiedad.
El plazo estimatorio para pagar los impuestos aproximadamente y, por lo general, es de 30 días o un mes desde la fecha de la escritura pública.
Distinto tratamiento legal requiere los inmuebles de nueva construcción, viviendas protegidas, etc.
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