Pasos para comprar una vivienda en Canarias

1. Verificar la situación registral.

Una vez que usted elija el inmueble que desea comprar, el primer paso es comprobar en el Registro de la Propiedad la situación registral de la finca seleccionada para poder acreditar si está libre de cargas (embargos, hipotecas, anotaciones preventivas de demandas, etc.) y, para el caso de que existan estas cargas, valorar si pueden ser canceladas en el momento de la compraventa.

 

2. Contrato de reserva o arras.

Una vez verificado el estado de las cargas, usted puede decidir firmar un contrato de reserva o arras con la propiedad para que la vivienda sea retenida.  Es un contrato que entraña entrega de dinero, por lo que es fundamental:

• Comprobar que la propiedad es la correcta y no tiene cargas (arriba)
• Garantizar la devolución de las cantidades entregadas o su aplicación a la compraventa.

 

3. Contrato con el agente inmobiliario, particularidades.

En muchas ocasiones el propietario de la vivienda ha contactado con una inmobiliaria para que se encargue de la búsqueda de la casa que desea comprar, a cambio de una comisión que normalmente oscila entre el 3 y el 5% del importe total de compraventa, por lo que es práctica habitual que sea el agente inmobiliario quien aporte al futuro comprador la documentación necesaria para verificar la situación registral:

• Escrituras de la propiedad.
• Nota simple actualizada de la finca (donde se podrá verificar si tiene cargas).

 

4. Adquisición sobre plano.

Si la adquisición es sobre una vivienda sobre plano (es decir, que aún no ha empezado a construirse), el contrato será firmado por la promotora del edificio. En este último supuesto deberá:

• Comprobar toda la información sobre la promotora: razón social de la empresa, domicilio, situación económica, solvencia y, sobre todo, que esté inscrita en el Registro Mercantil. Si el promotor es una cooperativa de vivienda verifica su inscripción en el registro de cooperativas de la comunidad autónoma correspondiente.
• Comprobación de la situación de licencia urbanística preguntando en el Ayuntamiento Local.

Deberá comprobar directamente con la vendedora o en el Ayuntamiento si la empresa dispone de todas las licencias necesarias para iniciar las obras.

Además, deberá recopilar la información completa de la vivienda: planos de la parcela donde se va a construir el edificio y de la vivienda, descripción de los espacios, zonas comunes y servicios. También hay que guardar los folletos publicitarios porque tienen carácter contractual y te servirán para comprobar si la vivienda se ajusta a lo que se había anunciado.

Exigir la memoria de calidades: te permitirá saber exactamente los materiales que se van a emplear, las calidades de los acabados de la vivienda y de las zonas comunes. Esta memoria de calidades te servirá para comprobar que la vivienda construida se ajusta a lo establecido en el proyecto.

 

5. Contrato privado de compraventa y sus impuestos.

El contrato privado de compraventa de vivienda es un modo completamente válido para formalizar el negocio por lo que las partes quedarán obligadas a cumplir lo pactado en el contrato, siempre y cuando las cláusulas incluidas no sean contrarias a la ley.

Es importante señalar que en España el contrato privado de compraventa no determina por sí solo la transferencia de propiedad, pues es preciso bien la entrega de llaves, bien la elevación a instrumento público (que implica la entrega de llaves).

 

6. Elevación a instrumento público.

Siguiendo la línea anterior, al elevarse a público ante un notario el contrato de compraventa privado, da lugar a grandes ventajas, como puede ser la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad. A su vez, esta inscripción en el Registro da más garantías y seguridad jurídica, por los siguientes motivos:

a) Efecto frente a terceros. La Escritura Pública de compraventa inscrita en el Registro de la Propiedad es oponible a terceras personas, y evitará la duplicidad de ventas, embargos del propietario anterior (vendedor) y, permitirá gravar el bien como por ejemplo constituir una hipoteca.

 

7. Hipoteca.

El contrato privado de compraventa no permite gravar el bien para constituir una hipoteca, por lo que, si usted desea condicionar la compraventa de la vivienda a financiación bancaria, debe formalizar la escritura pública de compraventa para inscribirla en el Registro de la Propiedad, de tal manera que la inscripción en el Registro permitirá gravar el bien para constituir una hipoteca.

Además, cabe resaltar que la Escritura Pública tiene fuerza ejecutiva, y en caso de incumplimiento en alguna de las cláusulas pactadas, se puede ejecutar directamente, cosa que, en el contrato privado de compraventa, previo a ejecutar el mismo, debe instarse el correspondiente proceso declarativo. Esto significa que el proceso sería mucho más lento y el coste judicial irá en aumento.

 

8. Poderes: Apostilla de La Haya. Problemas para conferir un poder. Posibilidad de otorgar poder a un tercero para la compraventa del inmueble.

En caso de que usted o el titular con quien va a formalizar la compraventa del inmueble no pueda asistir a la firma, práctica habitual en tiempos de Covid, podrá otorgar un poder a un tercero para proceder a la firma de compraventa.

Sentado lo anterior, debe saber que la compraventa de la vivienda se realizará ante un Notario español. En ocasiones, cuando son dos o más personas los futuros compradores del inmueble y solo uno puede viajar a España para comparecer ante Notario (práctica habitual en tiempos de Covid), es necesario apoderar a la persona que viaja desde el extranjero y dicho poder debe tener la Apostilla de La Haya. Así, la persona que viaja desde el extranjero podrá firmar en su propio nombre y derecho, y en representación y por cuenta, de los demás titulares.  También es posible y habitual apoderar a abogados en caso de que ninguno de ustedes puede viajar.

 

9. NIE.

Es importante recordar que los futuros compradores de un inmueble en España necesitarán obtener un NIE (Número de Identificación de Extranjeros), número personal, exclusivo y único que otorga la Dirección General de la Policía y puede ser solicitado tanto en territorio español como desde el extranjero a través de la embajada o el consulado. En un primer momento será suficiente con el pasaporte, es decir, desde la firma de contrato de reserva hasta el momento de la firma de la escritura pública de compraventa. Sin embargo, tras la firma de la escritura, para liquidar el impuesto correspondiente, será obligatorio que disponga de dicho NIE.  

 

 10. Pago de impuestos.

El pago de impuestos varía en función de si es una vivienda nueva (de primera transmisión): En Canarias, esta operación está gravada con el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), fijado en un 7%, y, el impuesto de AJD (Actos Jurídicos Documentados), que será variable en función de cada caso.

Vivienda de segunda mano: Adquisición de una propiedad que ya fue vendida en el pasado, se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): se trata de un impuesto progresivo, por lo que dependerá del precio de la propiedad y otros requisitos del comprador.

 

11. Inscripción.

Una vez liquidado el impuesto correspondiente, se inscribirá la compraventa en el Registro de la Propiedad, de tal manera que el comprador figurará como titular actual en el Registro de la Propiedad. Los gastos de notaría y de inscripción en el Registro suelen corresponder al comprador.

Por último, le recomendamos que al inicio de una operación de compraventa solicite asesoramiento legal para que le acompañe en el proceso con garantía jurídica y le ayude a obtener la información veraz.

 

María Ruiz
Abogada. Departamento Procesal