Es conveniente conocer la importancia de los títulos que deben estar sujetos a inscripción por el Registro de la Propiedad para evitar estar inmerso en circunstancias que generen inseguridad jurídica.
A continuación, nos centramos en la ausencia de inscripción en el Registro de la Propiedad de una finca objeto de compraventa, ya sea vivienda, local, plaza de garaje o un inmueble rústico, toda vez que puede hacer que perdamos la propiedad de este si, por ejemplo, quien figura como propietario en el Registro de la Propiedad procede a venderla nuevamente a un tercero.
El carecer del registro de la propiedad del inmueble quiere decir que no se encuentra acreditado como dueño, no posee garantía jurídica y, por lo tanto, carece de derechos sobre el inmueble.
Dado que registrar un inmueble no es un paso obligatorio por ley, y supone un costo más para la compra de casa, muchas personas suelen dudar en hacerlo o incluso saltarlo por la magnitud del gasto que ha generado la operación de compraventa.
Sin embargo, las consecuencias pueden ser devastadoras y, por ello, sugerimos tener presente algunos aspectos que son relevantes si no lleva a cabo el registro de la propiedad del inmueble.
Esta situación le puede traer un gran número de posibles problemas en un futuro, por ejemplo, el embargo de su casa por deudas del dueño anterior, o la venta de la propiedad a otra persona sin su consentimiento.
Además, le sumamos los problemas que se generarán para la transmisión del inmueble, pues si en algún momento se intenta transferir éste, bien para vender o heredar, el proceso de transmisión se vuelve mucho más complejo y complicado, ya que para eso usted deberá demostrar que es propietario del bien que quiere vender o transmitir.
Por último, sugerimos que, si tiene presente vender el inmueble en el futuro, en el momento de firmar el contrato de arras los futuros compradores requerirán verificar que la propiedad se encuentra libre de gravámenes para evitar inconvenientes, así como tener constancia de la legalidad y autenticidad de los documentos, lo cual son datos e información que se obtiene a través del registro de la propiedad del inmueble.
Consideraciones previas a la formalización de la compraventa
Para ello debe conocer la documentación que debe recopilar en el momento de firmar el contrato de arras y antes de formalizar la escritura pública de compraventa.
- Nota simple informativa: es fundamental obtenerla el mismo día de la firma del contrato de arras. Es requisito imprescindible que la nota simple no sea de meses anteriores para conocer el estado actual de las cargas, si han sido canceladas a la fecha de la firma, etc.
- Revisión de la vivienda: es importante visitar el inmueble antes de firmar el contrato de arras para comprobar que coincide el objeto del contrato de arras con la descripción de la finca en la nota simple. Es práctica habitual que en el contrato de arras y en la escritura pública de compraventa se indique que la vivienda se compra como cuerpo cierto.
- El importe de la compraventa: es fundamental que el precio esté perfectamente identificado en letra y en número, de tal manera que no quepa duda del precio que tendrá que pagar el futuro comprador.
- Vendedores o representantes: también es importante que quienes firmen como vendedores sean los propietarios de los inmuebles o quien tenga poder de representación de ellos, y capacidad para hacerlo.
- Transmisión y posesión de la propiedad: Unidad de acto. La transmisión de la propiedad, la posesión y el precio debe ser entregado en el momento de la escritura pública de compraventa, no antes. Si se entrega la posesión al firmar un contrato de arras, nos podemos encontrar con que el comprador no tenga ningún interés en terminar de pagar y firmar la escritura pública de compraventa.
- Pérdida de las arras: es relevante indicar que, si el comprador no cumple, éste perderá las arras entregadas; mientras que si el que no cumple es el vendedor, éste deberá devolver las arras dobladas. Deben quedar muy claras cuáles son las causas de dicho incumplimiento.
- El detalle de los gastos: es importante identificar qué gastos asume cada parte. En el momento de la firma de la escritura pública de compraventa el vendedor debe estar al día en el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios, la parte proporcional del IBI hasta el momento de la firma de la escritura y la plusvalía, estos gastos le corresponden al vendedor.
Sugerimos que atienda a estas premisas para evitar los inconvenientes más comunes que en la práctica surgen en el momento de la firma de un contrato de arras, de tal manera, que si se cumple con estos requisitos evitará problemas en un futuro.
María Ruiz
Abogada. Departamento Procesal
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