Novedades en el procedimiento de subasta de bienes muebles y de bienes inmuebles, tras la entrada en vigor el 3 de abril de 2025, de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.
Si estás pensando en participar en una subasta de bienes, ya sea mueble o inmueble, o te enfrentas a una ejecución, es importante que conozcas las novedades introducidas por la citada Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero.
Esta nueva normativa marca un antes y un después en la forma en que se gestionan las subastas judiciales en España, con el objetivo de hacer los procesos más ágiles, transparentes y seguros para todas las partes implicadas.
Desde nuestro despacho, te explicamos de forma clara las principales novedades y cómo podemos ayudarte a proteger tus intereses.
Convocatoria de la subasta
La convocatoria de la subasta de los bienes muebles se regula en el art. 644 de la LEC. A continuación, se desarrolla el contenido del decreto que acuerda la convocatoria de la subasta:
«En este decreto se informará al ejecutado de que el plazo para pagar el resto del precio ofrecido y el traslado previsto por los artículos 650 y 670 para que el ejecutado pueda presentar a otra persona que mejore el precio resultante de la subasta, comenzará a contar desde la fecha de su cierre, sin necesidad de notificación personal. También se le informará de que, en el plazo de diez días desde la notificación del decreto, puede comunicar al tribunal su deseo de facilitar el mejor desarrollo de la subasta, pudiendo consentir la inspección del bien por los interesados. A tal efecto deberá facilitar, dentro de ese plazo, sus datos de contacto, así como fotografías y cuanta información disponga respecto al estado actual del bien y su situación posesoria. Si así lo hiciera, y se tratara de la subasta de un inmueble, podrá beneficiarse de una reducción de la deuda que puede alcanzar hasta un 2 por ciento del importe por el que se adjudicara, conforme prevé el artículo 669.3.
También se hará constar que el portal de subastas del «Boletín Oficial del Estado» permite a los usuarios registrados suscribirse a alertas por correo electrónico para conocer el momento de inicio de la subasta.
La notificación de este decreto al ejecutado no personado deberá practicarse en la forma prevista en el artículo 155».
Requisitos para pujar
Los licitadores deberán identificarse, como así se contemplaba antes de la reforma, si bien a partir de la entrada en vigor de la misma, además, tendrán que indicar tal y como se establece en el art. 647 de la LEC:
- Si actúan en nombre propio o de terceros, total o parcialmente.
- Si actúan en representación de varios, y en este caso, informarán sobre el porcentaje de adjudicación que corresponda a cada uno.
Una vez concluida la subasta, quien resultara ser el mejor postor deberá acreditar su representación ante la Oficina judicial que haya intervenido como autoridad gestora de la subasta, salvo que ya constara previamente. Si no lo hiciera en el plazo de tres días y no se ratificará en ella el propio representado, el letrado o letrada de la Administración de Justicia acordará la pérdida de su depósito que se aplicará a los fines de la ejecución, y solicitará al Portal de Subastas que comunique la identidad del siguiente postor con reserva de postura. Se ordenará la devolución de los depósitos de los demás postores, quedando sin efecto sus reservas de postura.
La falta de acreditación de la representación no interrumpirá los plazos establecidos para el pago del resto del precio o de traslado al deudor para mejora de postura.
Por otro lado, antes era necesario haber consignado un 5% que pasará a un 10% del valor de los bienes o un mínimo de 1.000 euros si el importe que resultara de la aplicación de ese porcentaje fuera inferior. El letrado o letrada de la Administración de Justicia está facultado para elevar o reducir el porcentaje del depósito, considerando las circunstancias de la subasta.
Otra novedad es que, antes el ejecutante solo podía tomar parte en la subasta cuando existían otros licitadores, ahora el mismo podrá tomar parte de la subasta, aunque no existan otros licitadores y sin necesidad de consignar cantidad alguna.
No obstante, deberá hacerlo, en las condiciones previstas en los artículos 650 y 670 de la LEC, cuando pretenda adjudicarse los bienes. Finalizada la subasta, no podrá mejorar el precio final ofrecido por el mejor postor. Si no hubiera habido pujas, tampoco podrá solicitar la adjudicación de los bienes.
Por último, el apdo. 3 del art. 647 de la LEC cambia sustancialmente y quedará redactado como sigue:
«3. El ejecutante y los acreedores posteriores participan en la subasta con derecho a ceder el remate a un tercero, sin necesidad de manifestación expresa. Si no se hubiera efectuado antes, la cesión se verificará en cinco días que deberá conferir el letrado de la Administración de Justicia cuando queden los autos pendientes de dictar el decreto de adjudicación y tras haberse pagado el precio del remate. A tal efecto, se presentará escrito firmado por cedente y cesionario al que se adjuntarán los documentos que permitan acreditar la identidad, facultades y representación de los firmantes, si no constaran ya en el expediente.
Si la cesión ha sido mediante precio, se acreditará documentalmente el pago de la cantidad total por la que el cesionario hubiera obtenido la cesión.
El precio de la cesión de remate podrá ser inferior al del remate o adjudicación sin perjuicio de que la minoración de deuda para el ejecutado deberá corresponderse con el importe total del remate o adjudicación.
Si hubiera sobreprecio también se aplicará a los fines de la ejecución, y así se hará constar en el decreto de adjudicación como un concepto distinto del precio de adjudicación. Si, a consecuencia de ese sobreprecio, existiera sobrante respecto al crédito total reclamado, se requerirá al ejecutante para que proceda a su ingreso en la cuenta del juzgado en el plazo de diez días.
Si no paga en diez días, se declarará la quiebra de la subasta y del crédito del ejecutante se descontará el importe equivalente al depósito exigido a los demás postores para participar en esa subasta, corriendo a su cargo los gastos de celebración de la nueva subasta.
Respecto a las novedades de la subasta de bienes inmuebles.
Cabe destacar que para participar en la subasta los postores deberán consignar, en la forma establecida en el apartado 1 del artículo 647, una cantidad equivalente al 20 por ciento del valor dado a los bienes según el artículo 666, o un mínimo de 1.000 euros si el importe que resultara de aplicar ese porcentaje fuera inferior.
Además, se acorta a 20 días el plazo para pagar el resto del precio ofrecido. El anterior plazo de 40 días ralentizaba en exceso el trámite y la devolución de depósitos a los postores que reservaron postura. A los mismos efectos, se suprime la necesidad de practicar la liquidación del crédito del ejecutante cuando el precio que ha ofrecido no sea superior al principal reclamado.
Por otro lado, tratándose de la vivienda habitual del deudor, no se aprobará el remate por cantidad inferior al 70 por 100 de su valor de subasta, salvo que se haga por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos. En este caso, no se podrá aprobar el remate de la vivienda por menos del 60 por 100 de ese valor.
Por último, se agiliza la devolución de depósitos a los postores que han reservado su postura, limitando la reserva al siguiente postor en caso de impago.
Para más información, en Lagares Abogados te ofrecemos:
- Asesoramiento jurídico previo a la subasta.
- Representación legal durante todo el proceso.
- Defensa de derechos del ejecutado.
