Supuesto práctico
El objeto de este artículo es exponer, de una forma sencilla, las posibilidades de proceder a la compraventa de un inmueble, pues cada vez es más frecuente encontrar condiciones que limitan la eficacia del contrato de compraventa, vinculando el despliegue de sus efectos jurídicos al futuro suceso de un determinado hecho que se denomina condición, con la finalidad de ofrecer mayor seguridad jurídica a la posición de las partes contratantes.
Las condiciones están admitidas en Derecho, pero su inclusión en el contrato requiere que ambas partes, compradora y vendedora, estén de acuerdo.
A continuación, pasamos a explicar la definición de este tipo de obligaciones, así como su alcance.
Las obligaciones condicionales, a diferencia de las puras, son aquellas cuya eficacia depende del acaecimiento de un evento futuro e incierto, cuya esencia, además, no reside en la futuridad del evento, sino en su incertidumbre, admitiéndose el establecimiento de un plazo más o menos extenso, incluso determinado, en que la condición deba o no realizarse.
Por tanto, en virtud de los intereses de las partes y de las circunstancias de la operación, en el momento de proceder a la compraventa de un inmueble, debe tener en cuenta que puede pactar una o varias cláusulas que haga depender los efectos del contrato a condición suspensiva o bien resolutoria, o incluso ambas a la vez.
- Condición suspensiva: es aquella que hace depender la eficacia de un contrato y la exigibilidad de las obligaciones nacidas del mismo de un suceso futuro e incierto en cuanto al día, de modo que no se produce la plenitud de efectos jurídicos hasta que se cumpla la misma. Por ejemplo, un caso de compraventa de un terreno que, previamente, se debe conceder una licencia urbanística para construir. La condición suspensiva del contrato de compraventa sería, en este caso, que se conceda la licencia. Una vez cumplida la condición nace la obligación de entregar la finca y el precio. Cabe también que solo el precio y no la entrega de la finca esté sometido a condición suspensiva; esto último dependerá de la voluntad de las partes.
- Condición resolutoria: es aquella que extingue la eficacia de un contrato ya consentido en base al acaecimiento de un hecho también futuro e incierto en el momento de contratar. A modo de ejemplo, en un contrato de compraventa a plazos con condición resolutoria por impago del precio aplazado, la firma del contrato determina que las partes hayan de cumplir sus obligaciones: el vendedor ha de entregar la finca y el comprador ha de realizar el primer pago. Si el comprador incumple alguno de los plazos pactados, el contrato dejará de ser eficaz y el vendedor recuperará la propiedad del inmueble.
En resumen, según nos encontremos ante una condición suspensiva o resolutoria, la compraventa despliega sus efectos, bien cuando se cumple con la condición, entre tanto está en fase durmiente, o bien deja de surtir sus efectos con el cumplimiento de la condición.
¿Cómo se ejecuta la resolución de la compraventa de inmueble?
En caso de impago de alguno de los plazos del precio, el vendedor, conforme al art. 1504 del Código Civil, habrá de requerir necesariamente al comprador por vía notarial o judicial. Una vez sea requerido el comprador de resolución, éste ya no tendrá opción de efectuar el pago aplazado para rehabilitar el contrato, produciéndose sin solución la extinción de la compraventa y el nacimiento de la obligación para las partes de restituirse las respectivas contraprestaciones recibidas, así, el comprador devolverá la posesión del inmueble y el vendedor el precio recibido; siempre y cuando en el contrato no se hayan pactado otras consecuencias para el caso de resolución, como puede ser, la pérdida total o parcial de la cantidad entregada como precio o intereses a modo de indemnización por daños y perjuicios ocasionados derivados del incumplimiento.
Estas condiciones de la contratación junto con otras, que no son objeto de este texto, hacen que la compraventa de inmuebles sea cada vez más una operación compleja por estar sometida a diversos controles y exigencias de tipo contractual, régimen de propiedad horizontal, notarial, registral, tributaria, sectorial y urbanística, susceptible por ello de la introducción de pactos complejos, pero necesarios pues tienen la finalidad de salvaguardar los intereses de los contratantes, que requieren de previo asesoramiento de técnicos en este tipo de contratación.
María Ruiz Viera
Abogada. Departamento procesal
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