Derecho del turismo en las Islas Canarias y la unidad de explotación

Nov 16, 2022 | Lagares Actualidad

Según fuentes del Gobierno de Canarias, los establecimientos hoteleros y extrahoteleros registraron 8,2 millones de pernoctaciones en julio 2022, lo que supone una disminución del 6,6% respecto a las registradas en el mismo periodo del 2019. Las pernoctaciones de los extranjeros disminuyeron un 7,76%, mientras que las de los residentes en España disminuyeron un 1%. Sin embargo, el número de viajeros entrados en estos establecimientos turísticos ascendió a 1.189.022 un 0,22% más que en 2019. Los extranjeros disminuyeron un 0,9% y los residentes en España aumentaron un 3,1%.

El mayor número de los viajeros que eligen las Islas Canarias residen en Gran Bretaña, seguidos de los residentes en España y de los residentes en Alemania.

La tasa de ocupación por habitaciones o apartamentos se cifró en 76,36%. La isla con mayor índice censal de ocupación por habitaciones o apartamentos fue Lanzarote con un 83,34%, y la tarifa media por habitación mensual se situó en 102,28 euros por día. El ingreso por habitación disponible se situó en 78,1 euros por día. Los ingresos totales percibidos en el total de establecimientos hoteleros y extrahoteleros se situaron en 359 millones de euros, lo que supone un aumento del 14,64% respecto a julio de 2019.

Si nos referimos al importe total del sector, las últimas cifras se remontan a 2018, antes de la pandemia, y en ese año la actividad turística directa e indirecta en Canarias generó un total 16.099 millones de euros, lo que eleva al 35% la contribución del turismo al total de la economía del archipiélago, y generó 343.899 puestos de trabajo, el 40,4% del empleo total regional, todo ello según el Estudio Impacto Económico del Turismo Impactur Canarias 2018 elaborado por Exceltur.

En definitiva, no se escapa la importancia económica y social de la actividad turística en Canarias.

No obstante, una herramienta jurídica y una realidad social y económica han estado encima de la mesa durante los últimos años, se trata de la unidad de explotación frente a la posible residencialización de las áreas turísticas.

Efectivamente, dicho fenómeno se ha atajado legislativamente a través del instrumento de la unidad de explotación. La actividad turística no puede realizarse de maneras desordenada, sino que deberá atenerse al principio de unidad de explotación turística de conformidad con el artículo 38 y siguientes de la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias. ¿Y esto qué significa? Se trata del sometimiento de la explotación turística alojativa del establecimiento a una única empresa, entre las que se puede incluir, en caso de no existir empresa explotadora, la propia Comunidad de Propietarios del complejo en que se encuentre la explotación turística.

Se debe destacar la importancia económica y social de la actividad turística en Canarias. Foto de Freepik.

Conforme a ella, todos los titulares de las unidades turísticas deben atenerse al uso turístico conforme a la calificación de uso asignada a la parcela por el planeamiento, y la del inmueble construido en ella según la licencia obtenida en el momento de su edificación, indistintamente que la calificación sea de uso mixto residencial o turístico.

En los establecimientos turísticos autorizados en suelos de uso turístico, independientemente de que se hayan erigido en parcelas o solares con uso mixto, no se permitirán cambios de uso de sus unidades de alojamiento turístico en residenciales, salvo que se exceptué por los instrumentos de ordenación o por la legislación vigente que determinen la especialización de usos. El deber de atenerse al uso turístico supone que el inmueble, con independencia de su propiedad, se destine en exclusiva a la explotación turística, sin que se permita que ningún propietario pueda utilizarlo con fines residenciales de conformidad con lo regulado en los preceptos 5.2 y 23.1 de la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias (en adelante Ley 2/2013) y el artículo 31.1 del Decreto 85/2015, de 14 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de renovación y modernización turística de Canarias (en adelante Decreto 85/2015).

La única excepción al principio de unidad de explotación está recogida en la Disposición Transitoria Séptima de la Ley 2/2013, introducida por la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, y únicamente en referencia a usos residenciales existentes el 1 de enero de 2017 en parcelas calificadas de uso turístico en el momento en que la ordenación urbanística haya ejecutado la especialización de usos en las zonas turísticas, para las que permite una situación legal de consolidación, pero únicamente para la continuidad de los usos residenciales existentes, quedando prohibidos los nuevos usos residenciales, así como el cambio de dicho uso a cualquier otro diferente del uso turístico asignado por el planeamiento.

Sin embargo, recientemente, se ha presentado ante el Parlamento de Canarias una iniciativa legislativa popular (LILP), en relación con una «Proposición de Ley de Iniciativa Legislativa Popular canaria del Turismo de Canarias» que quiere reformular este principio de unidad de explotación.

En dicha Proposición se indica que el sector turístico, por su propia naturaleza social, cultural, territorial, económica e incluso tecnológica, está sometido a un proceso de constante evolución y transformación, por lo que se requiere de una adaptación legislativa que respete la arquitectura institucional, y la diversidad local. Una respuesta ceñida a su propio ámbito para fijar un marco claro para instituciones, operadores y consumidores, ya que se considera que el fenómeno turístico se ha mostrado especialmente intenso la última década generando una distorsión por lo que se propone ceñirlo a un papel estricto dentro de la sociedad anfitriona y no el único.

Por ello, en esta Proposición que se ha llevado al Parlamento de Canarias se pretende reformular el principio de unidad de explotación y dar una nueva definición legal al concepto de establecimiento turístico alojativo, adecuándolo a la normativa por la que se llevó a cabo la trasposición de la Directiva 2006/123/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, y ello bajo el prisma de que determinados municipios con una oferta alojativa turística importante realizan un sobreesfuerzo sin contraprestación económica.

La proposición de Ley de Iniciativa Legislativa Popular canaria del Turismo de Canarias quiere reformular el principio de unidad de explotación. Foto de Freepik.

Frente a esta iniciativa, los sindicados en Canarias, CCOO y UGT y la patronal del Turismo han expuesto su posición en contra de cualquier iniciativa que fomente la expansión del uso residencial en inmuebles turísticos, en defensa de la unidad de explotación como instrumento necesario para profesionalizar y ofrecer un turismo de calidad en las zonas turísticas, partiendo de que el impacto económico del sector turístico es muy superior al residencial (conforme a un estudio de TIDES- Universidad de Las Palmas de Gran Canaria-). Se avecina un debate interesante en los Ayuntamientos y en el Parlamento de Canarias. De hecho, el Consejo Consultivo de Canarias ha dado el visto bueno a esta Iniciativa popular, en su Dictamen número 258/2022, al entender que la Proposición de Ley de Iniciativa Legislativa Popular canaria del Turismo de Canarias no incurre en ninguna de las causas de exclusión previstas en el art. 2 de la Ley 10/1986, de 11 de diciembre, sobre Iniciativa Legislativa Popular.

Por último, recordemos que hay otros establecimientos turísticos (hoteleros y extrahoteleros) que desarrollan su actividad en suelo NO turístico y que han tomado gran importancia en los últimos años:

Hoteles urbanos: establecimiento hotelero ubicado en suelo urbano consolidado no turístico.
Hotel Emblemático: establecimiento hotelero ubicado en suelo urbano consolidado no turístico y cuya edificación constituye un bien inmueble integrante del patrimonio histórico canario.
Casa Emblemática: establecimiento extrahotelero ubicado en inmueble situado en suelo urbano consolidado no turístico, cuya edificación constituye un bien integrante del patrimonio histórico canario, y que está dotada del equipamiento e instalaciones necesarias para la conservación, manipulación y consumo de alimentos.
Vivienda Vacacional: establecimiento extrahotelero definido como vivienda que amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato y reuniendo los requisitos previstos en el Decreto 113/2015, de 22 de mayo, es comercializada o promocionada en canales de oferta turística, para ser cedida temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento vacacional y a cambio de un precio. No cabe la explotación de las unidades turísticas como viviendas vacacionales, conforme a los artículos 2.3 y 4 del 113/2015, de 22 de mayo, en cuanto regula el Reglamento de las viviendas vacacionales en Canarias. Además, dentro de cada municipio, también las Ordenanzas de Edificación nos establecerán los requisitos que tiene que cumplir la vivienda vacacional.