Blog

You are here: Home » Blog

HIPOTECA TRANQUILIDAD

INFORMACIÓN QUE DEBE SABER PARA DETECTAR UNA HIPOTECA TRANQUILIDAD

Hipoteca Tranquilidad.PDF.

La hipoteca tranquilidad, comercializada hace una década (con el euribor en máximos) por el Banesto, está librando ahora su batalla. En esta modalidad de préstamo, se pactaba un tipo fijo durante los primeros 10 años, y un tipo de interés variable a partir del décimo año.

 A ello se añadía un sistema de amortización de cuotas crecientes, de tal manera que las cuotas se incrementaban cada año y durante toda la vida del préstamo en un 2% respecto de la cuota del año anterior. Con estas condiciones la denominación del producto ‘hipoteca tranquilidad’, que aparentemente es un producto que ofrece tranquilidad, es más bien a la inversa, pues los hipotecados estaban intranquilos porque difícilmente podían conocer cuánto tiempo tardarían en amortizar el préstamo o cuánto capital tendrían que pagar en total, dado que durante los diez primeros años del préstamo se han amortizado los intereses y una parte muy pequeña del principal, lo cual perjudica al consumidor y convierte la hipoteca en abusiva.

Nuestros tribunales parten del carácter de consumidor del prestatario, y por tanto de su inferioridad respecto al profesional (el Banco) y de su poca o nula capacidad de negociación e información. Se trata de una adhesión a las condiciones contractuales insertas en el contrato, preredactadas por un profesional, e incorporados a todos o la mayoría de los contratos formalizados por el banco.

Actualmente se han dictado sentencias cuyo fallo ha declarado la nulidad de las cláusulas por abusivas, pues se considera que la hipoteca no pasa el control de transparencia exigido por la jurisprudencia a los contratos firmados por las entidades financieras con sus clientes y anula varias de sus cláusulas.

Por tanto, usted deberá comprobar si el banco no le ofreció documentación sobre el informe del coste del préstamo en comparación con otras modalidades supuestamente ofrecidas, ni documento de oferta vinculante o documento semejante, o cuadro de amortización, sino un breve folleto informativo el cual no dio la información suficiente sobre las consecuencias económicas de la firma de la hipoteca. Pues hay que destacar, que se trata de un producto de difícil comprensión para una “persona inexperta en la materia y sin conocimientos financieros” que pueda percatarse que la cláusula sobre el tipo de interés y el incremento de cuotas que resulta abusiva para el consumidor y, por tanto, la anula.

Las consecuencias de la declaración de nulidad de esta cláusula abusiva de la “hipoteca tranquilidad” supondrá su expulsión del contrato de préstamo, que seguirá vigente, y la devolución de los intereses cobrados como consecuencia de la aplicación de dicha cláusula.

María Ruiz
Abogada

mruiz@lagares-abogados.com                        
Tfno: 928382148

Zona Zec

Invertir en Canarias 

 

La Zona Especial de Canarias (ZEC) nació con el objetivo de promover el desarrollo económico y social y la diversificación de la estructura productiva gracias a una baja tributación. Cualquier entidad empresarial y de cualquier nacionalidad, puede acogerse a dicho régimen fiscal especial, y su principal ventaja es la aplicación de un tipo reducido en el Impuesto de Sociedades.  

 

No obstante, hay que cumplir con una serie de requisitos tanto en su inscripción, como durante el desarrollo de la actividad empresarial. Así: 

Queremos en este breve artículo, incidir en los plazos, y en aquéllos supuestos en que la empresa que se instala como entidad ZEC en nuestro territorio no puede cumplir con los requisitos comprometidos tras su inscripción en el ROEZEC. En este caso, ¿cómo se aplican los beneficios y qué consecuencias puede tener?  

 

El primer consejo es solicitar una suspensión. Es decir, la entidad empresarial puede solicitar una suspensión de la aplicación del régimen de la Zona Especial Canaria (ZEC) para un determinado ejercicio, porque resulte imposible cumplir los requisitos previstos en el artículo 31 de la Ley 19/1994, de 6 de julio. Dicha suspensión puede ser, en su caso, prorrogada, o, una vez transcurrido el eventual momento de crisis, se puede volver a comunicar al Consorcio de la ZEC la intención de levantar la suspensión concedida.  

 

En este supuesto, si efectuamos una interpretación integradora y sistemática de la norma y de las consultas realizadas a la Dirección General de Tributos, concluimos que en el plazo durante el que una entidad se encuentre inscrita en el Registro Oficial de Entidades de la Zona Especial Canaria y no cumpla los requisitos previstos en el artículo 31 de la Ley 19/1994, de 6 de julio, no podrá aplicar el régimen especial.  

 

No obstante, una vez superada dicha situación, en el primer período impositivo en el que la entidad cumpla con todos los requisitos establecidos en el citado precepto, y al continuar inscrita en el Registro Oficial de Entidades de la Zona Especial Canaria, podrá aplicarse los beneficios de dicho régimen. 

Por lo que levantada la suspensión, lo aconsejable es que sepamos que vamos a cumplir los requisitos de inversión mínima o de trabajadores contratados desde el primer día del período impositivo en el que se produzca la aplicación del citado régimen.

 

No dude en contactar con nosotros para cualquier cuestión.

Eugenia Pérez
Abogada

eperez@lagares-abogados.com                        
Tfno: 928382148
 
  

Newsletter Octubre 2018

Consulta el boletín en el siguiente enlace: NEWSLETTER


Toda la actualidad del despacho

Noticias de interés 

Curiosidades

Newsletter Octubre 2018
Artículos de interés especial
Actualidad                                  
El uso de la mediación                
Swap. “Aún está a tiempo de recuperar su inversión”                                         
Actualidad Althay                       
Compliance “Cuente con un sistema de prevención de delitos para su empresa”                                
Glosario                                      
Otra actualidad. “Novedades sobre Copyright”                           
Invertir en Canarias. “Zona Especial de Canarias (ZEC)”                 
Hipoteca Tranquilidad . “Información que debe saber para detectar una hipoteca tranquilidad”              

Lagares Abogados
C/Canalejas, 29
35003 Las Palmas de GraCanaria
928 38 21 48
    
secretaria@lagares-abogados.com

>Be Confident<

Nueva socia de Lagares Abogados

Eugenia Pérez Miranda nombrada nueva socia de Lagares Abogados. 

 

 Ernesto Falcón ,Eugenia Pérez y Ricardo Lagares.

Lagares abogados ha nombrado a Eugenia Pérez Miranda nueva socia del despacho tras una exitosa carrera profesional dentro de la firma. 

 

Licenciada en Derecho por la Universidad de Las Palmas de Gran Canaria (ULPGC), Máster en Asesoría Jurídica de Empresas y dedicada a Lagares y Falcón S.L.P. desde 2006. Eugenia Pérez es especialista en derecho mercantil y de empresa. Recientemente incorporada Registro de Mediadores del Ministerio de Justicia, en el área de mediación civil y mercantil. 

 

El uso de la mediación



Con la incorporación de nuestra compañera, Eugenia Pérez, en el Registro de Mediadores del Ministerio de Justicia, en el área de mediación civil y mercantil, comienza para Lagares Abogados, especialista en derecho mercantil y empresa, el ejercicio de una nueva área: el uso de la mediación.

Lagares Abogados siempre ha fomentado el ejercicio de la comediación a través de profesionales de distintas especializaciones para el desarrollo transversal de la mediación en la empresa. Ahora, dirigimos nuestros servicios también, además de a la empresa, a otros profesionales como asesores fiscales, asesores laborales, gestorías, para la resolución de los conflictos mercantiles y civiles que puedan surgir a sus clientes. 

Somos especialistas en la resolución de conflictos societarios, sucesión de empresa, incidencias en el tráfico mercantil (distribución, agencia, franquicias, arrendamientos, transportes, contratos turísticos, compraventas, etc.) y, en general, en las relaciones comerciales.

También podemos ayudarle en la prevención de los conflictos a través de la personalización de protocolos de actuación y el acompañamiento en la búsqueda de soluciones, y posterior evaluación de los resultados.


With The addition of our partner, Eugenia Pérez, in the register of mediators of the ministry of justice, in the civil and commercial mediation area, begins for lagares lawyers, specialist in commercial law and company, the exercise of a new area: use From mediation.

Lagares lawyers have always encouraged the exercise of co-mediation through professionals of different specialization for cross-cutting of mediation in the company. Now, we run our services also, in addition to the company, to other professionals such as tax advisers, labour advisers, management, for resolution of commercial and civil conflicts that may arise from their clients.

We are specialists in the resolution of social conflicts, company succession, incidences in commercial traffic (distribution, agency, franchises, leases, transport, tourist contracts, sales, etc. ) and generally in trade relations.

We can also assist you in conflict prevention through the customization of acting protocols and support in finding solutions, and subsequent evaluation of results.

Compliance

Have you already implemented an offence prevention system for your company? 

Compliance ad intra: the tool to avoid the commission of a crime of misappropriation or / and unfair administration. 

In a recent Judgment (136/2018 of June 28), the Spanish Supreme Court has had a new opportunity to rule on regulatory compliance programs. On this occasion, it has outlined an aspect we had already advanced in our  Compliance programs analysis,  which we value as one of the most practical aspects of compliance protocols in businesses (including, administration owned Corporations): to ensure that a company, in particular, its directors and administrators, comply with the applicable regulatory framework, even if their only motivation is avoiding  problems of legal breach. 

That is:  by establishing and implementing an effective mechanism for detecting, correcting and preventing legal risks, the company can be exempted from criminal liability. In addition, this tool is essential to avoid the commission of crimes by the administrative departments, such as those referred to in the judgment (misappropriation or unfair administration), since it hinders the execution of behaviors or actions constituting these offenses. 

In this sense, the cited sentence reflects:  

 “… a good corporate practice in the company is to implement these regulatory compliance programs that guarantee that this type of actions is not committed, or hinder the continued behavior of distraction of money, or abuse of functions that a good regulatory compliance program would have immediately detected …  At least, a compliance system bears in the mind of the potential Director/offender that there is a control mechanism in place”. 

 We are pleased to hear this statement from the Supreme Court. Once again, good corporate governance is linked to the avoidance of criminal offenses within companies. 

 

Contact us
 
Eugenia Pérez
Lawyer
eperez@lagares-abogados.com                        
Tfno: 928382148

Compliance

¿Ya tiene implantado un sistema de prevención de delitos para su empresa?

El cumplimiento normativo ad intra: la herramienta para evitar la comisión de un delito de apropiación indebida o/y administración desleal. 

 

El Tribunal Supremo en su reciente Sentencia 136/2018 de 28 de junio (Recurso 2036/2017) ha tenido una nueva oportunidad para pronunciarse sobre los programas de cumplimiento normativo. En esta ocasión, ha incidido en un aspecto que ya hemos adelantado en nuestros análisis sobre los programas de Compliance, y que valoramos como uno de los aspectos más práctico de la aplicación de los protocolos de cumplimiento normativo en el ámbito empresarial (incluyendo, por supuesto, las sociedades mercantiles públicas): garantizar que una empresa, en particular, sus directivos y sus administradores, cumplan con el marco normativo aplicable con el único fin de evitar problemas de incumplimiento legal .  

Es decir, al establecerse e implementarse un mecanismo efectivo de detección, corrección y prevención de riesgos, la empresa puede quedar exenta de responsabilidad penal. Además, esta herramienta es fundamental para evitar la comisión de delitos por los órganos de administración, como los referidos en dicha sentencia (apropiación indebida o administración desleal), ya que se obstaculiza la ejecución de comportamientos o actuaciones constitutivos de estos ilícitos penales. 

En este sentidoreflexiona la sentencia citada: “…una buena praxis corporativa en la empresa es la de implementar estos programas de cumplimiento normativo que garanticen que este tipo de hechos no se cometan, o dificulten las acciones continuadas de distracción de dinero, o abusos de funciones que un buen programa de cumplimiento normativo hubiera detectado de inmediato…Al menos, es evidente que el programa de cumplimiento lo que traslada al administrador societario que tiene en mente realizar este tipo de conductas es saber la existencia de un control…”. 

Nos satisface conocer este pronunciamiento del Tribunal Supremo que acerca, una vez más, el buen gobierno corporativo de las sociedades a la evitación de la comisión de ilícitos penales. 

 

No dude en contactar con nosotros para cualquier cuestión.
 
Eugenia Pérez
Abogada

eperez@lagares-abogados.com                        
Tfno: 928382148

SWAP

AÚN ESTÁS A TIEMPO DE RECUPERAR TU INVERSIÓN.  

Abrir en PDF: SWAP. Recupera tu inversión.

Hasta el 2020 podrá reclamar la indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento del deber de información de la entidad bancaria.  

 

Los llamados swap se comercializaron en su momento como un producto que “protegía al deudor hipotecario contra una posible subida de los tipos de interés en su hipoteca”. Pero en realidad, se vendió este producto en máximos del Euribor (periodo 2006-2008) y justo cuando se preveía que iba a caer, y así ocurrió. Ello determinó que en vez de ser la entidad bancaria la que pagara una cantidad al cliente, fuera el cliente el que tuviera que “compensar” a la entidad.  

Por ello, ponemos en conocimiento de todos aquellos consumidores que hayan contratado un swap que aún están a tiempo de recuperar su inversión mediante la acción de indemnización por incumplimiento contractual, y solicitar la indemnización de los daños que le ha provocado la contratación del producto como consecuencia de un incorrecto asesoramiento.  

Y es que no se puede perder de vista el riguroso deber legal de información al cliente por parte de las entidades bancarias, así como las consecuencias que derivan de la inobservancia de tales exigencias de información previstas en la normativa europea MIFID. Por tanto, cabe ejercitar una acción de indemnización de daños y perjuicios basada en el incumplimiento de los deberes inherentes al test de idoneidad y a la consiguiente información a prestar al cliente minorista, siempre que de dicho incumplimiento se hubiera derivado el perjuicio que se pretende sea indemnizado y se acredite la relación de causalidad.  

Si nos centramos en el perjuiciogenerado al consumidor nos encontramos con la pérdida de la inversión realizada por éste, de tal manera que cabe atribuir al incumplimiento de los deberesinherentes a la exigencia de información claraprecisa, imparcial y con antelación de los riesgos inherentes al producto ofertado, la consideración de causa jurídica del perjuicio sufrido, pues si no consta que el demandante fuera inversor de alto riesgo, el banco debía haberse abstenido de recomendar su adquisición, por lo que, al hacerlo, y al no informar sobre los riesgos inherentes al productopropició que el consumidor asumiera el riesgo que conllevó la pérdida de la inversión. 

Por ello,  la vulneración de la normativa legal sobre el deber de información al cliente sobre el riesgo económico de la inversión realizada puede causar un daño derivado de tal incumplimiento que usted todavía puede reclamar, a diferencia de la acción de nulidad relativa o anulabilidad, por vicio o error en el consentimiento, que está sometida al plazo de caducidad de 4 años.   

Así pues, en el caso de la acción de indemnización de daños y perjuicios comentada en este artículo, tendrá de plazo hasta el año 2020  para interponer un procedimiento judicial.  

Contacte con nosotros para mayor información. 

María Ruiz.
Abogada
mruiz@lagares-abogados.com                        
 
 

 

 

 

 

¿Cómo recurrir el impuesto de plusvalía?

Recursos contra el Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los terrenos de Naturaleza Urbana (PLUSVALÍA)

Hemos estado siguiendo la controversia jurídica que ha surgido alrededor del Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IVITNUT), comúnmente denominado Plusvalía.

Como han tenido conocimiento por las noticias más recientes, la jurisprudencia y la doctrina no han sido pacíficas respecto al tratamiento de transmisiones y el devengo de este Impuesto. El Tribunal Constitucional ha venido a resolver la cuestión al declarar la inconstitucionalidad y nulidad de ciertos preceptos de la Ley de Haciendas Locales únicamente en la medida en que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor (Sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017 de 11 de mayo). Ello ha dejado abierta la puerta a los Ayuntamientos para seguir emitiendo liquidaciones por plusvalía y ha trasladado la carga de la prueba a los contribuyentes frente a una norma que se declaró inconstitucional.

Tres han venido siendo las tesis sobre el alcance de la nulidad de la plusvalía:

1) La nulidad radical: el ordenamiento ha expulsado de raíz los artículos claves del impuesto, por lo que los Ayuntamientos no pueden liquidar porque carecen de cobertura legal alguna. (Tribunal Superior de Justicia de Madrid, por ejemplo).

2) No puede presumirse ganancia: quien ha de acreditarlo es el Ayuntamiento (algunas Audiencias provinciales y el Tribual Superior de Justicia de Valencia).

3) No puede presumirse ganancia: ha de acreditarlo el contribuyente (otras AAPP)

Seguir leyendo: Recursos contra el Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los terrenos de Naturaleza Urbana (PLUSVALÍA)

 
 
No dude en contactar con nosotros para cualquier cuestión.
 
Eugenia Pérez
Abogada

eperez@lagares-abogados.com                        
Tfno: 928382148