La realización de bienes sujetos a leasing inmobiliario por la concursada en liquidación

La realización de bienes sujetos a leasing inmobiliario por la concursada en liquidación

Dos Autos, uno del Juzgado de lo Mercantil no. 6 de Madrid (24 de octubre de 2017) y otro del juzgado de lo Mercantil no. 1 de Las Palmas (18 de noviembre de 2020), permiten la ejecución por la concursada de bienes en puridad ajenos. Sin restar un ápice de exactitud a esta afirmación, seguidamente se explican las particulares circunstancias y razonamientos que motivaron tan extraordinarias disposiciones judiciales.

Los bienes (activos) se hallaban en posesión de las concursadas en virtud de contratos de arrendamiento financieros inmobiliarios, por lo que, como se ha dicho, las entidades financieras eran titulares dominicales de los mismos en el momento en que se declaró el concurso de las arrendatarias. Durante la fase común y en los informes tanto provisional como definitivo, la Administración Concursal calificó los créditos como privilegio especial, conforme a la establecido en el artículo 270. 4 del TRLC.

Abierta la fase de liquidación, lo habitual habría sido que se excluyeran de la liquidación los bienes de propiedad ajena sobre los que tenga el concursado derecho de uso (bienes objeto de leasing o renting), sin perjuicio de la realización del derecho de uso y opción de compra titularidad del concursado. Ese era el interés, obviamente, de las entidades financieras.

Interés que no fue satisfecho, pues las resoluciones consideraron que se daban circunstancias que justificaban otra solución.

La primera particularidad (y no tan inhabitual) de los casos era que, conforme a lo establecido en la norma 8 de registro y valoración del Plan General de Contabilidad aprobado por el Real Decreto 1514/2007, los bienes se hallaban incorporados en el balance de la concursada a valor completo, por el importe íntegro de su valoración y no como valor “residual”. Con tal valor completo pasaron al inventario adjuntado a la solicitud y de ahí, por ende, a la masa activa del concurso. Dos consecuencias de esta constancia tabular:

  • Era imposible la valoración y enajenación del “derecho de uso y opción de compra titularidad del concursado”, pues no constaba desagregado del valor del bien, que estaba íntegramente registrado en la masa activa.
  • Las entidades financieras jamás impugnaron la integración del activo en la masa activa a valor completo.

En segundo lugar, las arrendatarias financieras, que pudieron perfectamente ejercitar las acciones que competen al acreedor “ex iure dominii” que contempla el artículo 239 del TRLC (su antecedente en Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal), solicitando la entrega, el reconocimiento de la condición de acreedor de dominio y, en caso de denegación por la AC, plantear un incidente concursal, se abstuvieron de hacerlo, tolerando la condición de acreedores con privilegio especial que los dos informes de la AC habían refrendado.

De esa forma y al menos en términos concursales, los activos quedaron integrados con su pleno valor dominical (distinto, como se ha dicho, del valor de uso del derecho de uso y opción de compra titularidad del concursado) en la masa y la condición de titulares créditos privilegio especial sobre bienes de la concursada de las arrendatarias financieras quedó también consagrada.

Entienden ambas resoluciones, por tanto, que después de todo lo actuado en esos autos, reconocer extemporáneamente el derecho de apropiación de las entidades financieras -o un derecho de ejecución separada- de los bienes iría contra la doctrina de los actos propios e introduciría un elemento de inseguridad jurídica al proceso de liquidación, permitiendo, además, un desplazamiento de valor de la masa en favor de un singular acreedor, sin justificación alguna.

Para evitar esta doble crisis del procedimiento concursal -de seguridad jurídica y de daño al interés de la masa en favor de un solo acreedor-, los Autos arriba mencionados llegan a la solución de comprender en la realización de bienes de la masa a liquidar la de estos activos a pleno valor dominical y por los mecanismos/fases que establecen los propios planes y, al tiempo, aplicar rigurosamente las propias determinaciones de los planes respecto de los derechos del acreedor privilegiado.

Con ello, se evita el desplazamiento de valor de los bienes a favor de un tercero y en perjuicio del conjunto de la masa al tiempo que se otorgan a los arrendatarios financieros privilegios procesales y ejecutivos que la Ley otorga a los acreedores privilegiados, perfectamente contemplados en los Planes. 

Una solución que, obviamente, sin satisfacer íntegramente el interés particular de las entidades financieras, no las daña, y evita, desde luego, la irrogación de un injusto a la masa.

Ricardo Lagares
Socio Director

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